Advenant un sinistre, le montant associé à votre emplacement commercial est-il suffisant pour couvrir la totalité des frais qui seront engendrés ? Une question qui est cruciale à se poser au préalable, lors de votre renouvellement ou lors de l’acquisition d’une nouvelle police d’assurance. Pour vous aider, voici 10 éléments à valider afin d’établir un montant d’assurance adéquat.
C’est de cette première étape de laquelle découle la suite. Il faut savoir qu’un évaluateur professionnel base son évaluation soit sur :
Ce sont trois montants distincts. De son côté, l’assureur offre généralement une indemnité basée soit sur le coût déprécié ou la valeur à neuf.
Ainsi, il est important que votre évaluateur prenne ceci en considération et ajoute à son rapport la valeur d’indemnisation de l’assureur au contrat d’assurance – ceci n’engendre pas nécessairement de frais supplémentaires. Cette évaluation sera votre point de départ. De plus, elle sera votre preuve de la valeur de votre perte auprès de l’assureur advenant un sinistre.
Toutes les autres considérations vont venir s’ajouter à votre montant de base.
En effet, il est important de considérer ceci. La raison est simple : les frais pour démolir une structure d’acier sont beaucoup plus élevés que pour une charpente de bois. Est-ce que votre contrat actuel vous accorde le montant d’assurance nécessaire ?
Est-ce que vous récupérez les taxes ? La question mérite de se poser, car ce montant supplémentaire devrait être considéré dans l’établissement du montant assurable de votre immeuble commercial.
En cas de doute, votre conseiller fiscal ou votre comptable pourra vous confirmer ceci.
En plus de votre bâtiment principal, avez-vous des dépendances ou autres bâtiments accessoires ou séparés comme :
Faites l’exercice de tous les lister, vous verrez que les dépendances peuvent être nombreuses. Il est important de les considérer dans votre valeur de remplacement.
En effet, chaque police d’assurance contient sa propre définition de « bâtiment ». Prenez le temps de la lire. Souvent, l’évaluation professionnelle tient compte seulement de la valeur du bâtiment de base (base building). Il faudra alors déterminer un montant additionnel pour les équipements fixes et propres à votre bâtiment ou vos opérations.
Par exemple, on y retrouve le dépoussiéreur, la ventilation supplémentaire, les panneaux électriques pour les opérations, les systèmes de protection incendie, de vol, de communication, etc.
Notez que si ces équipements sont des améliorations locatives, vous devez vous entendre avec l’assureur. Est-ce que ces équipements seront considérés dans la valeur du bâtiment ? Feront-ils plutôt partie du contenu ? Souvent la société qui en a fait la dépense peut être différente. Pour éviter de vous retrouver en sur ou sous-assurance, vous devez poser les bonnes questions.
Cette étape est cruciale, car les limites et restrictions à votre contrat diffèrent énormément d’un assureur à l’autre. En cas de réclamations, vous ne voudriez pas avoir à débourser quelque chose en raison d’une limite qui vous était inconnue. Les frais de déblais, par exemple, peuvent être limités à 50 000 $, cela dit, selon la valeur de votre bâtiment, cela peut être insuffisant. Votre courtier saura vous outiller en ce sens.
Il faut aussi évaluer l’augmentation nécessaire du coût de réparation et de remplacement découlant d’une disposition légale qui vise le zonage, la démolition, la réparation ou la construction de l’immeuble après un sinistre.
Que feriez-vous si la municipalité vous interdit de reconstruire sur la même fondation ? Et que vous deviez démolir une large partie non endommagée pour vous rapprocher et aligner votre bâtiment à une distance précise sur le terrain ? Vous pourriez être couvert, mais la limite vous étant offerte pourrait ne pas être suffisante. Informez-vous auprès de votre courtier.
Advenant que votre bâtiment soit assujetti à une citation patrimoniale venant d’un règlement municipal ou d’une loi provinciale, vous devez considérer les impacts sur le montant d’assurance nécessaire.
On retrouve souvent une clause de règle proportionnelle sur la garantie de bâtiment. Pour vous l’expliquer simplement, l’assureur n’est tenu de payer un sinistre que dans la proportion qui existe entre la somme assurée et la valeur réelle de la chose assurée.
En cas de manque, l’assuré devra supporter certains frais lors d’une réclamation, proportionnellement à l’insuffisance de sa protection. Si vous ne voulez pas vous assurer pour 100 % de la valeur, vous devez au moins vous conformer à votre exigence de règle proportionnelle, s’il y a lieu.
N’oubliez pas de réviser votre limite sur une base annuelle ou lorsqu’il y a des changements importants comme l’augmentation des coûts de construction, de main d’œuvre ou d’approvisionnement des matériaux.
Bien que votre contrat spécifie la garantie pour couvrir le risque assurable, chaque assureur peut diverger dans sa façon de l’accorder. L’important demeure de comprendre l’impact de ces clauses afin de vous permettre de déterminer le montant assurable de notre bâtiment avec l’assureur au contrat. Ainsi, vous pourrez dormir tranquille.
Il y a une expression qui dit « comparer des pommes avec des pommes », mais il est facile de faire fausse route quand on veut comparer la prime uniquement sur le montant d’assurance et les garanties. Savoir comment les garanties vont être attribuées permettra d’établir le montant juste pour éviter de vous retrouver en insuffisance d’assurance lors d’une indemnisation et même peut-être vous pourrez économiser.
Chez Lareau, nous avons des aide-mémoire, des outils de gestion de risques et des courtiers spécialistes qui sauront vous guider pour établir le montant d’assurance adéquat. Contactez-nous dès maintenant.
