En copropriété, une assurance condo repose sur deux protections complémentaires : l’assurance du syndicat des copropriétaires et l’assurance du copropriétaire. Pourtant, plusieurs personnes ne savent pas où s’arrête une police d’assurance condo et où commence l’autre. Cette confusion peut entraîner des coûts importants lors d’un sinistre.
Selon le Bureau d’assurance du Canada (BAC), près d’un copropriétaire sur cinq ignore qu’il est couvert par deux contrats distincts et la moitié n’a aucune idée du montant de la franchise que son syndicat devrait payer en cas de sinistre.
Voici qui assure quoi, qui paie en cas de sinistre et ce qu’il faut vérifier avant d’avoir une mauvaise surprise.
La première source de confusion vient du partage des responsabilités. L’assurance du syndicat des copropriétaires couvre l’immeuble, notamment la structure, la toiture, les corridors, les autres parties communes et les biens appartenant au syndicat. Elle couvre aussi la portion bâtiment des unités privatives, selon la description des parties privatives tenue par le syndicat.
L’assurance du copropriétaire prend le relais pour ses biens personnels, les améliorations apportées à son unité et sa responsabilité civile. Selon le contrat, des protections complémentaires peuvent aussi couvrir certains frais de subsistance ou la part des frais réclamés aux copropriétaires à la suite d’un sinistre.
Les deux protections sont complémentaires : l’une couvre l’immeuble, l’autre le copropriétaire.
Selon un sondage du Bureau d’assurance du Canada (BAC) :
Ces données illustrent un problème encore fréquent : plusieurs copropriétaires comprennent mal le partage des responsabilités entre leur assurance et celle du syndicat.
L’unité de référence, aussi appelée description des parties privatives, décrit l’état d’origine de l’unité et permet de distinguer les améliorations qui ont été apportées au fil du temps. Cette description est essentielle pour déterminer ce qui relève de l’assurance du syndicat et ce qui doit être assuré par le copropriétaire.
Lorsque ces améliorations représentent une valeur importante, il peut être pertinent d’en tenir compte au moment de choisir son assurance, notamment en évaluant si une assurance haute valeur répond mieux à ses besoins.
Lorsqu’un syndicat présente une réclamation à son assureur, l’indemnité versée est réduite de la franchise prévue au contrat. Cette franchise est généralement considérée comme une charge commune. Le syndicat peut alors puiser dans son fonds d’autoassurance ou répartir le coût entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Si une personne est responsable du sinistre, le syndicat peut exercer un recours. La responsabilité doit toutefois être établie. Il ne faut donc pas conclure automatiquement que le copropriétaire de l’unité où le dommage a pris naissance doit payer seul la franchise.
Pour éviter une mauvaise surprise, il est utile de connaître le montant des principales franchises du syndicat, notamment celle liée aux dégâts d’eau, et de vérifier avec un.e courtier.ère comment sa propre police réagirait dans différents scénarios.
L’assurance condo ne se résume pas à comparer deux primes. Il faut comprendre la description des parties privatives, évaluer les améliorations, connaître les franchises du syndicat, repérer les exclusions et ajuster les protections à la réalité du bâtiment.
Chez Lareau, nos courtier.ères en assurance de dommages accompagnent chaque client.e avant l’achat comme au renouvellement afin que la protection corresponde réellement à l’unité, à l’immeuble et au mode de vie, plutôt qu’à une solution générique.
Nos courtier.ères en assurance de dommages peuvent revoir votre situation, que vous soyez sur le point d’acheter un condo ou au moment de renouveler votre police.
